Les prix de l'immobilier sont toujours plus hauts et les ventes de logements neufs atteignent des niveaux records... Ce paradoxe s'explique par les dispositions fiscales exceptionnelles qui permettent d'économiser jusqu'à 65 % du prix d'un investissement locatif et par le niveau des taux d'intérêt des crédits immobiliers qui n'a jamais été aussi bas.

En 2004, selon le ministère de l'équipement, les ventes de maisons et d'appartements neufs ont atteint un niveau inconnu depuis près de vingt-cinq ans. Avec 112 200 logements vendus, la progression est de 8,7% par rapport à l'année précédente. Pourtant, cette réussite essentiellement attribuée au succès rencontré par le dispositif fiscal d'incitation à l'investissement locatif de Robien et à la baisse des taux d'intérêts ne doit pas masquer les craintes de différents observateurs. Les prix atteignent des niveaux si élevés que certains n'hésitent plus à crier au péril qui menacerait ceux qui se lancent dans l'aventure immobilière sans prendre la mesure exacte de leur engagement. Il est vrai que la situation actuelle du marché immobilier à de quoi tenter. Malgré le niveau élevé des prix, la chambre des notaires constate que le marché immobilier poursuit son ascension et la profession ne prévoit pas de crise immobilière en raison notamment « des besoins en logements qui restent considérables et du niveau très bas des taux d'intérêt ». C'est ainsi qu'à Paris, le prix des appartements anciens libres s'est élevé de 3,1 % en un trimestre pour se fixer à 4 465 € le mètre carré au troisième trimestre 2004 au lieu 4 329 €/m2 le trimestre précédent. En douze mois, les prix ont augmenté de 13 %. L'arrondissement le plus cher est le 6ème (7 045 €/m2), suivi du 7ème (6 357 €/m2) et du 4ème (6 342 €/m2). Les départements voisins de Paris ne sont pas épargnés par l'augmentation des prix. En un trimestre, la hausse a été de 4,4 % dans les Hauts-de-Seine, de 5,4 % en Seine-Saint-Denis et de 5 % dans le Val-de-Marne. Quant à la grande couronne, le rythme de croissance y est encore plus élevé. 6,9 % dans l'Essonne, 6,1 % dans les Yvelines et 5,8 % dans le Val d'Oise. Or, à de tels niveaux de prix, le risque de rupture du lien avec les revenus est bien présent. Du moins, c'est ce que la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM) indique dans les termes suivants : les acquéreurs ont trouvé le moyen de payer des prix aussi élevés, grâce à l'effet conjugué de la baisse des taux d'intérêt et de l'allongement de la durée des crédits. Mais c'est aussi un avertissement pour l'avenir : les revenus exercent bien un effet de plafonnement... Depuis 2000, les prix ont augmenté de 40 à 45% de plus que le revenu moyen de l'ensemble de la population française (et non plus seulement des acquéreurs immobiliers). Il en résulte une dégradation de l'indicateur de solvabilité des ménages depuis 2000, date à laquelle les prix ont achevé leur remise à niveau après le « krach » de 1990 et pris le rythme de hausse actuel... Dans l'immédiat, ces éléments laissent à penser que « l'atterrissage » et non la baisse du marché devrait intervenir pendant l'année en cours. Ceci étant, et malgré une flambée des prix supérieurs à 70 % en 6 ans, les Français continuent d'acheter. En ce qui concerne le marché du neuf, on relève que les acquisitions sont majoritairement faites en vue d'une prochaine mise en location. Près de 55% des ventes sont réalisées auprès d'acquéreurs qui achètent dans le cadre des dispositions de Robien, c'est à dire en acceptant la contrainte relative qui consiste à devoir louer le logement pour une période minimale de 9 ans moyennant des loyers plafonnés. Il est vrai que les conditions financières actuelles sont exceptionnellement favorables. Actuellement, le crédit immobilier coûte encore moins cher en 2005 qu'en 2004, alors qu'il était déjà considéré à cette époque comme étant très bon marché ! Il est maintenant possible de s'endetter à taux fixe à partir de 2,90% sur une période de huit ans et à 3,60% sur quinze ans.

La baisse des taux et l'augmentation mécanique du pouvoir d'achat

En février 2005, un prêt sur quinze ans pouvait être souscrit au taux 3,60%. Or, 5 ans plus tôt, ce même crédit ne pouvait pas être négocié à moins de 5,70%. Pratiquement, cela signifie que pour rembourser la même somme, un emprunteur en février 2005 économise près de 17 % par rapport à ce qu'il aurait du débourser s'il avait souscrit son prêt en février 2000. Pour rembourser 300 000 € empruntés à 5,7 % sur 15 ans la mensualité du crédit est de 2531 €. Celle-ci n'est plus que de 2160 €, lorsque le taux du crédit est de 3,6 %.

L'effet multiplicateur sur le pouvoir d'achat de l'allongement de la durée de remboursement des crédits

L'allongement de la durée de remboursement des crédits provoque un effet « multiplicateur » sur le pouvoir d'achat. Ainsi, 352 000 € empruntés à 3.6 % sur 15 ans coûtent mensuellement 2531 €. Pour cette même dépense, mais à condition de s'engager sur une durée de 25 ans au lieu de 15 ans, l'emprunteur peut espérer obtenir un crédit de 500 000 € ! Autre exemple. Pour multiplier une capacité d'emprunt de 20 %, il suffit d'augmenter la durée de remboursement d'un crédit de 5 ans. Ainsi, sur 15 ans à 3,8 %, 100 000 € coûtent 729 € par mois. Sur 20 ans à 4 %, la même somme de 729 € par mois permet de rembourser 120 000 €.

S'endetter à long terme pour acheter sa résidence principale

En terme économique, le bien-fondé de l'investissement réalisé dans une résidence principale réside dans le fait qu'il correspond à la satisfaction du besoin de se loger, lequel est connecté à une réalité économique permanente. Le prix que chacun est prêt à payer pour habiter sous un toit. En investissant dans un logement neuf, l'acquéreur réalise une opération doublement gagnante. D'abord il satisfait durablement et dans des conditions de garanties optimales la nécessité qui s'impose à lui de se loger. Ensuite, le bénéfice patrimonial de cette opération, s'évalue assez simplement. Le logement, une fois payé fait partie intégrante du patrimoine de l'acquéreur et lui permet d'économiser le prix d'un loyer. Parfaitement tangible, cette économie est la clé de raisonnements économiques sur lesquels reposent les méthodes d'évaluation de la valeur des biens immobiliers. Enfin, le propriétaire d'un logement a toujours la possibilité de revendre son bien et de récupérer ainsi son investissement augmenté de la plus value. Rappelons que s'agissant d'une résidence principale, le propriétaire est exonéré d'impôt sur les plus values en cas de vente. Ceci étant, la revente du bien n'est pas obligatoire. Le capital peut être conservé et générer des revenus locatifs.

Quitte donc à emprunter sur une très longue période, la défense des intérêts financiers du foyer recommande dans la mesure du possible de privilégier l'acquisition. Sur une longue durée, le crédit coûte plus cher en terme d'intérêts versés à la banque qu'un financement sur 15 ans. Sur 30 ans par exemple, le total des intérêts est 2,4 fois plus important que dans le second cas. Il n'en reste pas moins que si l'on compare le sort d'un investisseur sur 30 ans avec celui d'un locataire sur la même période, le résultat est largement en faveur du premier. Le patrimoine constitué dans le premier cas peut être revendu, éventuellement avant le terme de remboursement de l'emprunt, il peut être mis en location, pendant ou après le remboursement du crédit, ou transmis par voie de donation ou d'héritage.

Pour acquérir son logement, le candidat investisseur doit surmonter la principale contrainte qui est d'ordre budgétaire. Les prétendants à un logement ne peuvent pas consacrer plus d'un tiers de leurs revenus à cette dépense. Ce pourcentage est automatiquement appliqué par les banques lorsqu'elles accordent un crédit. Ce ratio de charges permet de parer aux dépenses nouvelles qui incombent aux propriétaires, notamment les impôts locaux (taxe d'habitation, taxe foncière) et les frais de fonctionnement (chauffage, entretien...) du logement. Par prudence, les prestations familiales ne doivent pas être ajoutées aux revenus car elles ne sont que provisoires. En revanche, il peut être tenu compte des aides (APL) et des allocations au logement (AL).

EMPRUNTER SUR 30 ANS : quelle formule de crédit ?

La première décision que doit prendre le candidat emprunteur concerne le choix entre un crédit à taux fixe et un crédit à taux variable. Lorsqu'une hausse des taux d'intérêts est prévisible, le taux fixe est recommandé. Cette option permet à l'emprunteur de « bloquer » le taux et de s'assurer qu'il remboursera son crédit à un taux assurément moins élevé que celui qui lui serait applicable s'il optait pour un taux variable, lequel par définition, varie à la hausse dans un tel schéma. Cependant, le taux fixe présente certains inconvénients. Il se révèle parfois rigide et ne permet pas une adaptation en période de baisse des taux, ce qui a été le cas à la fin des années 1990. Dans un tel cas, le crédit à taux variable est plus adapté. Ce faisant, la concurrence aidant, les banquiers ont mis en place des prêts sans cesse plus attractifs dominés par un impératif majeur : le crédit doit être le moins contraignant possible. Désormais, l'adaptabilité au profil de l'emprunteur, le remboursement anticipé sans pénalité, le report et la modularité des échéances sont devenus des particularités courantes dont il est utile de connaître les tenants et aboutissants.

Les crédits s'adaptent au profil de l'emprunteur

Le débat crédit à taux fixe contre crédit à taux variable ne semble plus être d'actualité. Les formules de prêts actuellement proposées permettent d'adapter les modalités de remboursement à l'évolution de la conjoncture des taux d'intérêts. A la date anniversaire du prêt, le client est en droit de modifier son profil pour une période variable. Selon les établissements, cette durée est de 1 ans et peut aller jusqu'à 5 ans. Lorsque les taux baissent, l'emprunteur peut basculer en taux révisable ce qui lui permet de rembourser plus vite et donc de faire des économies. En cas de hausse des taux, il est possible d'opter pour un taux fixe ce qui a pour effet de figer le montant de ses remboursements à un niveau connu et stable.

Le report des échéances

Le report des échéances est une formule très pratique qui consiste à autoriser le report, à la fin du prêt, des premières échéances. A cet égard, la meilleure proposition que nous ayons trouvé parmi les offres que nous avons étudiées, permet de reporter les 6 premières échéances. Cette solution représente un appréciable ballon d'oxygène lorsqu'il faut faire face aux dépenses de travaux et d'aménagements liés à l'installation dans une nouvelle résidence. Dans d'autres cas, nous avons constaté une possibilité de report libre d'échéance, lequel peut intervenir sans pénalité, à partir de la troisième année du remboursement du crédit.

Le remboursement anticipé sans pénalité

Le remboursement par anticipation et sans pénalité de tout ou partie du crédit est prévu quasi-systématiquement, cette opération pouvant intervenir à tout moment. Pratique en cas de rentrée inattendue de fonds (héritage, don) la possibilité de rembourser par anticipation permet d'économiser les intérêts qui auraient autrement du être acquittés jusqu'au terme du remboursement du crédit. Selon les cas, cette intervention sur le prêt se traduit soit par un raccourcissement de la durée totale du crédit soit, par une diminution de la mensualité, soit, en accord avec le banquier, par un panachage des deux solutions précédentes.

La modularité des échéances

En cas d'amélioration du niveau des revenus, cette option est destinée à permettre d'augmenter librement le montant de l'échéance du prêt. La modularité des échéances se traduit par une réduction de la durée de remboursement du crédit. Généralement plafonnée à 30 % de la précédente mensualité, cette possibilité ne peut être exercée qu'une fois par an. A l'inverse, en cas de diminution des revenus, la mensualité du prêt peut être réduite en contrepartie d'un allongement de la durée du remboursement.

Le différé d'amortissement peut compléter la formule de crédit précitée. Pendant la durée de la construction, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts du capital emprunté. Le coût de l'amortissement (remboursement progressif du capital) ne s'ajoute à celui des intérêts, qu'une fois la réception du logement faite. Ce répit supplémentaire soulage la trésorerie de l'emprunteur et lui permet de financer les aménagements du logement et l'acquisition des meubles.

Prêt à taux constant et mensualités progressives : Le taux est connu à l'avance et les mensualités augmentent en moyenne de 2 à 3 % par étapes de 3 à 5 ans. Ce système de prêt a connu une certaine légitimité au plus fort de la flambée des prix de l'immobilier en donnant l'illusion à des candidats acquéreurs qu'ils pouvaient s'offrir le logement de leur rêve à un prix modique...

Prêt à taux révisable : Le taux est révisé tous les ans ou tous les trimestres, en fonction d'un indice fixé au contrat.

Prêt à taux capé : il s'agit d'un prêt à taux révisable dont la hausse ou à la baisse est plafonnée contractuellement entre 1 et 3 points par rapport au taux de départ.

Prêt à taux variable transformable en taux fixe : en cas d'augmentation de l'indice de référence, la durée du crédit est allongée pour compenser la hausse des taux. Inversement, la durée du crédit est raccourcie lorsque le taux baisse. Généralement la modification de la durée de remboursement n'excède pas plus de cinq ans de la durée initiale du prêt.

Prêt modulable : le montant de la mensualité augmente ou diminue selon la situation financière de l'emprunteur. Lorsque les revenus de l'emprunteur augmentent, les mensualités augmentent et entraînent un raccourcissement de la durée du prêt, ce qui minore le coût de l'emprunt. A l'inverse, en cas de difficultés financières, l'emprunteur peut rembourser moins, en contrepartie d'un allongement de la durée du crédit. Généralement, cet allongement n'excède pas 5 ans.

Le prêt révisable plafonné ou capé jadis présentées comme une alternative offrant un bon compromis entre sécurité et rentabilité, les formules de taux capés sont au départ légèrement plus onéreuses que le prêt variable indexé. Dans ce cas, la variation du taux est plafonnée en fonction d'un butoir connu dès la souscription du contrat de prêt. L'emprunteur sait à l'avance que son taux ne dépassera jamais un certain seuil par rapport au taux initial. Par exemple, si le prêt est contracté à 5 % avec un cap à + ou – 2 points, le taux maximal pratiqué ne dépassera pas 7 % et ne descendra pas sous les 3 %. Cependant, cette sécurité a un prix. Les taux en vigueur hors assurance, sont compris entre 4,20% et 6%, ce qui a pour effet de les placer à un niveau quasiment comparable à ceux des prêts à taux fixe.

Combien peut-on emprunter ?

Pour limiter les risques de faillites, les prêteurs n'accordent de crédits, qu'à la seule condition qu'ils puissent être financés par le tiers des revenus de leurs clients, sans que cette limite ne soit dépassée. Ce pourcentage d'endettement, permet à l'acquéreur de rembourser confortablement son crédit, sans être étranglé par de trop lourdes mensualités et permet de payer les charges qui incombent spécifiquement aux propriétaires (taxe d'habitation, taxe foncière, charges de copropriété, chauffage, entretien...). Pour se convaincre de la fiabilité à long terme de son client, le prêteur tient compte de tous les revenus dont ce dernier peut faire état et les pondère selon leur nature. Ainsi, le salaire d'un fonctionnaire n'est affecté d'aucun coefficient réducteur, ce qui n'est pas le cas d'un client emprunteur salarié dans un secteur d'activité en péril. Ceci étant, il peut être tenu compte des aides (APL) et des allocations au logement (AL) dont l'emprunteur est susceptible de bénéficier. Par sécurité en revanche, les prestations familiales ne sont pas prises en compte pour calculer le seuil d'endettement car elles ne sont que temporaires. Quant aux revenus du patrimoine, les coefficients de minoration peuvent aller jusqu'à 30 % pour tenir compte du risque d'impayé en cas de revenus fonciers.

Il n'en reste pas moins que chaque demande de crédit se discute et chaque emprunteur doit rassurer son banquier sur sa fiabilité. A cette condition, il est parfaitement possible d'obtenir un prêt immobilier à 100 %. Toutefois, les établissements de crédits exigent souvent que l'emprunteur finance les frais de notaires (relativement peu élevés dans le neuf), ainsi que les frais de garanties, l'hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers.

Quelles garanties et à quel prix ?

L'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers garantissent un prêt immobilier et permettent au créancier de faire vendre aux enchères le bien sur lequel porte l'hypothèque à défaut de remboursement du prêt dans les conditions prévues. La caution, personne physique ou morale s'engage à payer à la place du débiteur lorsqu'il ne peut plus faire face au paiement de sa dette.

L'hypothèque est soumise à une taxe de publicité foncière de 0,615% du montant de l'emprunt, au droit de timbre, au salaire du conservateur des hypothèques, aux émoluments du notaire, à la TVA et aux débours soit environ 20 % supplémentaires, auxquels s'ajoutent les frais de mainlevée. Au total, une hypothèque coûte environ 2 % du montant du prêt.

Le privilège de prêteur de deniers est exonéré de la taxe de publicité foncière. Il permet la saisie et la vente du bien par voie judiciaire. Toutefois, le privilège ne peut garantir que le paiement du prix d'achat d'un bien déjà existant. Il ne convient donc pas pour une vente sur plan et en cas d'achat de terrain à bâtir en vue de construire une maison.

LES SOCIETES DE CAUTIONS MUTUELLES

Des sociétés comme le crédit logement, sont spécialisées dans le cautionnement. Leurs tarifs sont dégressifs et vont de 500 € pour le cautionnement d'un capital de 22 500 € à 2 000 € pour un capital de 150 000 €. Autre avantage, la somme versée au début est restituée en fin de contrat à hauteur de 60 à 80 % selon l'importance des risques auxquels la société de caution a été confrontée pendant la durée de remboursement de l'emprunt.

LORSQU'UN TIERS SE PORTE CAUTION

Pour éviter les frais précités ainsi que la formalité de mainlevée, le recours à une caution personne physique est envisageable. Pour garantir un prêt, la caution engage tous ses biens personnels, ses revenus, salaires ou pensions et dans le pire des cas, elle peut même être privée de la majeure partie de ses ressources (sauf un minimum égal au revenu minimum d'insertion). Son logement pourra être mis en vente à l'initiative du créancier.

Lorsqu'un client se présente face à son banquier en réunissant toutes les exigences requises, à savoir, le bon profil, l'apport personnel et les garanties précitées, il est en droit d'exiger les meilleures conditions financières. Le risque de la banque étant contrôlé, cela se traduit par une différence de taux allant de 0,50 % à 0,75 %. Or, et ce n'est pas le moindre des paradoxes, cette économie peut être réalisée par certains candidats emprunteurs dépourvus d'épargne préalable car certains prêts, alors même qu'ils constituent une charge en terme de remboursement, sont considérés comme faisant partie de l'apport personnel. Tel est le cas des prêts épargne logement, des prêts obtenus au titre du 1 % logement et des prêts consentis par les membres de la famille.

Les prêts réservés aux investisseurs

Lorsque l'on rembourse un prêt classique, le capital restant dû ainsi que les intérêts diminuent au fur et à mesure des échéances. Il n'y a rien de tel dans un prêt in fine. Les mensualités fixes sont faites uniquement d'intérêts ce qui induit un coût immédiat moins élevé que dans le cadre du remboursement d'un crédit classique, puisque l'emprunteur ne rembourse pas le capital emprunté. Celui-ci est amorti en une seule fois, lors de la dernière échéance de remboursement du crédit. Du crédit in fine, il résulte les conséquences suivantes : à durée équivalente, il coûte plus de 40% plus cher qu'un prêt amortissable classique. Ainsi, dans l'exemple volontairement simplifié que nous avons utilisé ci-après, un crédit in fine de 200 000 euros sur 15 ans à 50 % coûte 149 999 euros en intérêts versés à la banque, ce coût n'étant que de 84 985 euros dans le cadre d'un crédit classique. Cette différence s'explique du fait des modalités de calcul des intérêts qui dépendent de la totalité du capital restant à rembourser, laquelle reste invariable pendant toute la durée du prêt in fine.

Des mensualités plus légères avec le prêt remboursable in fine...

Les mensualités d'un prêt in fine sont donc plus légères que dans le cas d'un prêt classique puisque le capital n'est pas amorti. Mais, attention, le bénéficiaire d'un tel type de prêt doit avoir les ressources suffisantes pour financer en une seule fois, lors de la dernière échéance, l'intégralité du capital emprunté.

... Mais une dernière échéance colossale !

De fait, diverses solutions permettent à l'emprunteur ayant recours à un financement de ce type de faire face à cette obligation. La première possibilité consiste à rembourser le capital grâce à la vente du bien financé par le prêt. Cela suppose que 15 ans plus tard, à l'échéance du crédit, les prix du marché de l'immobilier et l'état du logement permettent de le faire... L'autre solution consiste à accumuler une épargne sur un placement financier qui peut permettre à celui qui y souscrit de bénéficier d'avantages fiscaux spécifiques.

Quoiqu'il en soit, les banquiers exigent souvent des garanties de ce type. On parle alors d'adossement du crédit in fine soit à un contrat d'assurance vie soit à un portefeuille d'obligations, d'actions et SICAV. Ce faisant, l'effort d'épargne requis est équivalent au coût du capital que l'emprunteur ne rembourse pas au cours des échéances qui précèdent l'ultime remboursement de son crédit in fine.

Le crédit in fine : un financement réservé à une clientèle avisée

L'attrait du crédit in fine réside principalement dans la fiscalité des revenus fonciers et de l'incidence du déficit induit par l'opération de financement sur les revenus globaux de l'emprunteur.

Une explication chiffrée permet d'évaluer cette particularité :

Lorsqu'un contribuable emprunte 200 000 euros sur 15 ans (180 mensualités) au taux fixe de 5 %, il lui en coûte, dans le cadre d'une opération de financement in fine, 833,33 € d'intérêts par mois, soit au total 149 999 euros, (la dernière mensualité étant égale à 200 833,33 euros, c'est à dire le capital restant du égal à 200 000 euros auquel s'ajoute la dernière échéance de 833,33 euros).

Par comparaison, le remboursement du même capital au titre d'un crédit amortissable classique coûte 1581,59 euros par mois, la première échéance se répartissant entre 833,33 euros d'intérêts et 748,26 euros pour le capital amorti. Au milieu de la période de remboursement (90ème mois), du fait du remboursement progressif du capital, cette répartition est de 498,24 euros pour les intérêts et 1083,35 euros pour le capital. Quant à la dernière échéance, elle est constituée de 6,56 euros au titre des intérêts et de 1574,30 euros pour le capital.

Au bout du compte, au regard des intérêts, le crédit classique aura coûté 84 985,47 euros, tandis que le crédit in fine sera revenu à 149 999,40 euros (833,33 x 180 = 149 999,40).

Quel est l'avantage d'un financement in fine ?

En matière d'impôt sur le revenu, le contribuable est imposé sur les recettes qui proviennent des immeubles qu'il loue. Or, il est une donnée incontournable en matière de fiscalité. Les intérêts versés par l'emprunteur à sa banque pour rembourser son crédit constituent une charge déductible des recettes locatives. Nous avons vu au paragraphe précédent qu'un propriétaire qui emprunte in fine 200 000 euros sur 15 ans à 5%, s'engage à payer à sa banque 833,33 euros d'intérêts pendant 180 mensualités (nous rappelons que la dernière est égale à 200 833,33 euros). Si à l'aide des 200 000 euros empruntés in fine, ce propriétaire finance un logement qui génère un revenu locatif égal à 833,33 euros par mois, il déclarera en année pleine (833,33 euros x 12) au titre des recettes imposables, mais il déclarera également (833,33 euros x 12) au titre des charges d'emprunt déductibles.

Dans ce cas, le crédit in fine permet à ce contribuable d'acquérir un patrimoine locatif, sans que cela ne se traduise par une augmentation de ses impôts. C'est sur cette dynamique (volontairement simplifiée) que repose l'efficacité des procédés de défiscalisation.

Ainsi, rapporté à un investissement de type De Robien, lorsque le loyer perçu correspond à la mensualité de son prêt, le contribuable n'a pas de revenu foncier imposable. Ce faisant, l'investisseur tire fiscalement profit de l'amortissement du bien et des autres charges, lesquelles génèrent un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10700 euros.

L'économie d'impôts dépend du taux marginal d'imposition du contribuable. Dans la tranche la plus imposée (52,75%), l'imputation d'un déficit de 16 000 euros (8% x 200 000) sur les revenus imposables se traduit par une économie d'impôt de 8 440 euros. De fait, le recours à un crédit in fine suppose que son bénéficiaire ait été parfaitement conseillé et qu'il ait exactement évalué l'avantage financier qu'il en tirera.

LES AVANTAGES FISCAUX DE LA LOI DE ROBIEN

En encourageant les Français à investir dans les logements locatifs, les effets attendus par le gouvernement sont d'une part, la détente du marché locatif dans les zones où la demande locative est extrêmement tendue et d'autre part, la relance de la construction en Ile-de-France et dans d'autres zones, ce qui contribue à soutenir l'emploi, notamment dans le secteur du bâtiment.

Les contribuables qui deviennent propriétaires-bailleurs dans le cadre des dispositions De Robien peuvent amortir, c'est à dire économiser au titre des impôts sur le revenu, en 15 ans jusqu'à 65 % de l'investissement. Pratiquement, tous les ans, pendant les cinq premières années de l'investissement, les assujettis déduisent de leurs impôts 8 % du prix d'acquisition d'un logement neuf, puis 2,5 % les quatre années suivantes. Au terme des 9 premières années de location, l'amortissement peut être renouvelé à raison de 2 périodes triennales à hauteur de 2,5 % du prix d'acquisition du bien, par an. Sont concernées avec effet rétroactif au 3 avril 2003, les logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003, ainsi que les acquisitions faites à compter du 3 avril 2003 de locaux antérieurement affectés à un usage autre que l'habitation que le contribuable transforme en logements, et les logements neufs qui ont fait l'objet à compter du 3 avril 2003 d'une déclaration d'ouverture de chantier.

Se constituer un patrimoine locatif sans contraintes excessives

Les propriétaires de logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement à compter du 3 avril 2003, ou de logements qu'ils ont fait construire et qui ont fait l'objet, à compter du 3 avril 2003 de la déclaration d'ouverture de chantier prévue à l'article R421-40 du Code de l'urbanisme, ainsi que les propriétaires de locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du 3 avril 2003 et transformé en logements, peuvent louer à qui bon leur semble, sans avoir à vérifier que les ressources du locataire ne dépassent certains seuils.

Des plafonds de loyers peu contraignants

Pour bénéficier de la carotte fiscale, le contribuable doit s'engager à louer, pendant 9 ans, à un prix par essence inférieur au prix du marché. En contrepartie, la perte subie, résultant de la différence entre le revenu que le bailleur aurait obtenu si le bien acquis avait été loué au prix du marché et le revenu locatif obtenu en application des limites imposées par le législateur, est compensée par une économie d'impôts. Le montant de cette économie est plus ou moins importante selon l'importance du déficit que le contribuable peut constater dans ses revenus fonciers en application des dispositions propres à la mesure de défiscalisation. Dans le cadre du dispositif de Robien le plafonnement des loyers est fixé à une valeur réputée égale à 90 % du prix du marché dans le logement neuf dans les zones tendues.

Barèmes applicables aux baux signés dans le cadre du dispositif De Robien

Depuis le 3 avril 2003, les dispositions De Robien assouplissent le régime d'incitation à l'investissement immobilier. Les plafonds de ressources des locataires sont supprimés, les plafonds de loyers sont augmentés et de nouvelles zones d'investissement sont définies.

Une instruction fiscale du 30 mars 2004 définit les plafonds de loyers applicables dans les zones d'investissement pour les biens acquis après le 03/04/2004 :

Etienne LANGEVIN